Wirtschaftlichkeit

Angemessene Pacht

Wann ist eine Pacht angemessen? Worauf ist im Pachtvertrag zu achten?

Innenraum eines Restaurants

Die Ausgangsbasis zur Beurteilung, ob eine Pacht angemessen ist, bildet der mit dem Objekt tatsächlich erzielte oder zu erwartende Umsatz. Hier gilt es, Standort, Markt und Objektgegebenheiten gemeinsam mit dem Betriebskonzept besonders gewissenhaft und gründlich zu analysieren, um realistische Umsatzeinschätzungen vornehmen und daraus den Pachtanteil ableiten zu können.

Bei Restaurants gelten im Allgemeinen 8 % bis 12 % vom Netto-Gesamtumsatz für eine Pacht pro Jahr als wirtschaftlich tragbar. Für Vollhotels ist ein Pachtsatz zwischen 15 % und 25 % des Netto-Gesamtumsatzes als üblich und angemessen zu bezeichnen. Ferner bestimmen Zustand des Objektes, Ausstattung, Wettbewerbsfähigkeit und standortbedingte Nachfrage die Höhe der Pacht.

Pachtsätze in der oberen Bandbreite der Richtsätze sind nur in Ausnahmefällen und an Standorten mit Monopolcharakter und hohem Umsatzvolumen (Ein- und Ausfallstraßen, Raststätten, Flughäfen, Sport- und Veranstaltungsarenen etc.) realisierbar. Für Gastronomiebetriebe gilt die Faustformel „Pacht mal acht“. Entspricht der Netto-Umsatz also dem Achtfachen der Pacht, ist in der Regel eine wirtschaftlich tragfähige Existenzgrundlage gegeben.

Darüber hinaus gilt im Allgemeinen, dass Instandhaltungen und Instandsetzungen von Dach und Fach vom Verpächter getragen werden. Schönheitsreparaturen trägt in aller Regel der Pächter. Anders als im Wohnraummietrecht kann im Geschäftsraummietverhältnis jedoch nahezu alles zwischen den Parteien vereinbart werden. So können im Geschäftsraummietverhältnis zusätzlich zu der Übertragung der Schönheitsreparaturen auch weitergehende Instandhaltungs- und sogar Instandsetzungspflichten auf den Pächter übertragen werden. Hier gilt es also, den Pachtvertrag im Detail genau zu prüfen.

Generell sollte vor dem Abschluss eines Pachtvertrages unbedingt der Standort und die prognostizierte Wirtschaftlichkeit des Geschäftsvorhabens detailliert überprüft werden. Gibt es Besonderheiten der Immobilie, die eine Bewirtschaftung erschweren und somit höhere Kosten verursachen? Eignet sich der Standort überhaupt für das vorgesehene Konzept: Bestehen orts- oder objektbezogene Auflagen, die den Geschäftsbetrieb einschränken?

Bei der Vertragsverhandlung sollten Sie auf folgende Punkte besonders achten:

  • Besteht Klarheit über die Vertragsparteien?
  • Sind die wesentlichen Vertragsbestandteile geregelt? Pachtobjekt (Was ist mit Nebenräumen wie Keller, Garage oder Lagern?), Pachtzweck (Wozu wird gepachtet?), Mietzeit (befristet oder unbefristet, besteht eine Verlängerungsoption?), Pachtzins (Festpacht, Umsatzpacht, Staffelpacht oder indexierte Pacht?)
  • Ist das Mietobjekt hinreichend beschrieben? Ist die vorgesehene Nutzung vertraglich abgesichert?
  • Sind Pachtzins und Nebenkosten eindeutig geregelt?
  • Welche Formen der Pachtanpassung bestehen?
  • Ist eine Kaution oder eine sonstige Sicherheitsleistung zu stellen? In welcher Form wird die Kaution eingefordert?
  • Sind Vertragsdauer und Optionsrechte präzise festgelegt?
  • Welches (Sonder)Kündigungsrecht besteht?
  • Kann ein Nach- oder Unterpächter in das Vertragsverhältnis eintreten?
  • Sind die Instandsetzung und Instandhaltung eindeutig geregelt?

Für weitere Informationen oder Fragen, die betriebswirtschaftliche Lösungsansätze aus der Praxis erfordern, steht Ihnen das Team von CHEFS CULINAR Consulting gerne zur Verfügung.