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Aufgepasst bei der Pacht

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13.11.2018

Tipps rund um den Pachtvertrag

Wir zeigen, worauf es ankommt

Unbedingt klären: Welche Nutzungsrechte gehen mit dem Pachtvertrag einher? Unbedingt klären: Welche Nutzungsrechte gehen mit dem Pachtvertrag einher?
Café, Bar oder Restaurant – für das richtige Gastronomiekonzept braucht es den richtigen Raum! Am besten inklusive einer großen Küche, Theke und Gastmöbeln. Ist das passende Objekt einmal gefunden und der Pachtvertrag liegt zum Unterschreiben auf dem Tisch, sollten Sie sich über einige Dinge im Klaren sein. Wir klären auf, worauf Sie achten sollten, damit der Pacht- am Ende nicht zum Knebelvertrag wird ...

Was ist ein Pachtvertrag?

Ein Pachtvertrag überdauert manchmal sogar die Lebensdauer des Betriebs Ein Pachtvertrag überdauert manchmal die Lebensdauer des Betriebs

Ein Pachtvertrag wird über einen festgesetzten Zeitraum abgeschlossen. Hat ein Gastronom beispielsweise für die Dauer von 5 Jahren ein Objekt gepachtet, muss er dafür monatlich bezahlen – auch wenn der Betrieb vor Ablauf der Pacht Insolvenz anmelden muss.

Im Unterschied zur Miete bezieht sich ein Pachtvertrag nicht nur auf die Räumlichkeit, sondern auch auf die Nutzungsrechte, die zum Objekt gehören, wie Theken, Küchenmodule, Kellerräume oder Außenwerbeflächen. Somit sind diese Gegenstände auch Teil des Vertrags. 

Häufig kommt es vor, dass die Pacht eines Raumes für berufliche Zwecke mit der Miete einer privaten Wohnung einhergeht. Was praktisch erscheint, ist aber nicht unbedingt ratsam. Denn mit dem Ende des Pachtvertrags endet auch der Mietvertrag für die Wohnung. 

Welche Möglichkeiten zur Pachtzahlung gibt es?

Welche Zahlweise ist für Sie die Beste? Welche Zahlweise ist für Sie die Beste?

Es gibt verschiedene Varianten der Pachtzahlung: 

  • Monatspacht: Sie zahlen monatlich einen festen Betrag.
  • Staffelpacht: Sie zahlen zu Anfang einen niedrigen Betrag, nach einem gewissen Zeitraum steigt der Pachtzins. 
  • Umsatzpacht: Der zu zahlende Betrag ist variabel und wird nach dem monatlichen Umsatz berechnet. Vorab wird ein Prozentsatz festgelegt, der zuzüglich Mehrwertsteuer an den Verpächter gezahlt werden muss. Wichtig: Unbedingt eine Höchstgrenze festlegen! 

Wie hoch darf die Pacht sein?

Wichtig: Vergleichen Sie die Pacht anderer Objekte Wichtig: Vergleichen Sie den Pachtbetrag anderer Objekte

Pachtverträge können ein Fass ohne Boden sein, denn eine gesetzliche Regelung darüber, wie hoch eine Pacht sein darf, gibt es nicht! Verpächter dürfen demnach den Pachtzins für ein Objekt selbst bestimmen. Deshalb ist es wichtig, sich vorher über die Preise vergleichbarer Räumlichkeiten zu informieren. So lässt sich besser einschätzen, ob die verlangte Summe legitim ist. Einmal unterschrieben, ist der Pachtvertrag nur schwer aufzulösen. 

Allgemeine Hinweise

  • Vertrag vor Vertragsabschluss unbedingt von einem Rechtsanwalt prüfen lassen.
  • Pachtvertrag schriftlich abschließen.
  • Achten Sie auf eine Klausel, die besagt, dass jede Vertragsregelung schriftlich festgehalten werden muss.
  • Prüfen Sie, ob der Verpächter tatsächlich der Eigentümer der Immobilie ist.
  • Für den Betrieb einer Gastronomie ist eine behördliche Bewilligung notwendig. Im Vertrag sollte eine Rücktrittsklausel festgestzt werden, falls Sie keine Konzession erhalten sollten.
  • Prüfen Sie, ob die Räumlichkeiten konzessionsfähig sind.
  • Kontrollieren Sie, ob Mindestöffnungszeiten im Vertrag vorgegeben sind und ob Sie diese einhalten können.
  • Schließen Sie eine Mithaftung des Ehepartners oder Familienangehörigen aus, ansonsten haftet derjenige mit seinem gesamten Vermögen.